בר רשות במקרקעין וזכויותיו

מאמר זה ינסה להסביר את שיקוליו של בית המשפט בהגדרתו את פלוני כ "בר רשות במקרקעין" ומה הן הזכויות המשפטיות אשר ההגדרה מקנה.
מי הוא בר רשות במקרקעין ?
פרק א לחוק המקרקעין קובע כי במקרקעין ניתן לרכוש אחת מחמשת הזכויות הבאות:
א. בעלות אשר מוגדרת כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר אשר הדין מאפשר.
ב.שכירות- שהינה זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת
ג.משכנתא- שמטבע הדברים הינה משכון של הקרקע
ד.זיקת הנאה- שהינה שיעבוד המקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם
ה. זכות קדימה- אשר מעניקה קדימות במקרה של מכירת הנכס
מהאמור לעיל הרינו למדים כי המחוקק הביע דעתו (ואולי בחר שלא לקבוע מסמרות בדבר) כי בר רשות היא אינה זכות קניינית.

יצוין כי הכלל המנחה קובע כי כל עסקה במקרקעין טעונה רישום ע"מ שתקנה זכות וחוזה בלבד אפילו אם יהיה בכתב אינו מקנה זכות ועל כן מתעוררת בעיה כאשר מנסים לקבוע ולהגדיר מיהו בר רשות במקרקעין ומהם זכויותיו.
יחד עם זאת, שיטתנו המשפטית היא אינה טקסטואלית גרידא ולא אחת הוגדרו זכויות ע"י הפסיקה ומערכת המשפט, על דרך הפרשנות ומתוקף עקרונות של צדק ומוסר.

כלומר, בר רשות הינה זכות פרי הפסיקה ובית המשפט יפנה אליה במקרים מיוחדים ורק כאשר טעמים של צדק דורשים זאת. (ראה ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 342 (1985))

הסיבה לכך נעוצה בעובדה שזכות הקניין הינה זכות יסוד אשר עוגנה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ומשכך לא ימהר בית המשפט לקבוע זכויות והטבות של פלוני בנכס של אחר.

ולכן נשאל שוב מי הוא בר רשות במקרקעין?

בר רשות במקרקעין יכול להיות אחד מאלה:

1.בר רשות אשר קיבל רשות מפורשת מבעל המקרקעין להשתמש בהם למטרות מסוימות אשר הוגדרו מפורשות בהסכם. הבעלים של הקרקע בוחר ליתן רשות מאחר וכל שאר האלטרנטיבות אשר מצוינות לעיל דורשות ממנו לויתור מסוים אם לא מוחלט בקניינו ואילו במצב דברים של מתן רשות, הזכויות הקניינות נשארות שלו ושלו בלבד.

2.בר רשות אשר קיבל רשות משתמעת ואו מכללא לעשות שימוש במקרקעין-במצב דברים זה פלוני עושה או עשה שימוש בנכס ואו במקרקעין ללא היתר מפורש. זהו מצב דברים מאוד בעייתי שכן בהיעדר הסכם קשה להוכיח שהרשות ניתנה וחשיבות ההוכחה וההגדרה הינה בעלת חשיבות מכרעת עבור הטוען שכן באם הטוען לא יצליח להמציא הוכחות מספקות לכך שהרשות ניתנה הרי שמדובר בפולש אשר צפוי לעונשים הקבועים בחוק.
3. בר רשות אשר קיבל רשות שימוש ממנהל מקרקעי ישראל ואו מרשות שלטונית –החקיקה, הפסיקה, הטענות וחילוקי הדעות בהקשר זה הינן רחבות היקף וכל פסיקה, טענה או מחלוקת בודדת יכולה למלא מאמרים שלמים
נציין כי מדובר במצב עניינים בו בחרה הרשות להעניק זכות שימוש מסוימת במקרקעין, אם למגורים ואם למטרות אחרות.
כלומר, הרשות היא כמו כל אדם אשר מעניק זכות שימוש רק שבמצב דברים זה מתעוררות בעיות נוספות שכן רשות שלטונית חייבת בתום לב ובביקורת שיפוטית מוגברים.
מהן הטענות אשר עומדות בפני בר רשות
ככלל הטוען להיותו בר רשות במקרקעין יטען לאחת משתיים או לשתיהן כטענות חלופיות:

א.טענה כי ניתנה רשות והיא ניתנה לתקופה מסוימת ו/או ניתנה בהתקיים תנאים מסוימים (קרי, ניתנה רשות והיא הדירה)- במצב דברים זה יטען הטוען שאומנם הוסכם כי הרשות תהיה לתקופה מסוימת ואו שהזכות שניתנה ניתנה עם מגבלות אשר מאפשרות ביטולה בתנאים מסוימים אך שתנאים אלו לא התקיימו והרשות נלקחה.
העילה במצב דברים זה תהיה נזיקית ו/או חוזית
ב.טענה כי ניתנה רשות והיא בלתי הדירה- במצב דברים זה הטענה תהיה קשה ביותר להוכחה שכן אלו הם אינם מצבים אשר מתעוררים כאשר קיים הסכם חתום אשר יכול להעיד על כוונת הצדדים, לרוב יהיה מדובר במצב דברים בו פלוני עשה שימוש ממושך בנכס אם למגורים ואם למטרה אחרת, והסתמך על כך שיכול לעשות בנכס כרצונו ומשכך אף השקיע משאבים ומאמצים בו.
כאמור לעיל לבעליו של הנכס נתונות הזכויות בו שכן מדובר בקניינו שלו ובאם בחר שלא לרשום את הזכויות בו על שמו של אחר או לכל הפחות לעגן בהסכם כתוב מה כן מתיר לאחר לעשות ברכושו החזקה תהיה כי התכוון לשמור את קניינו לעצמו ובוודאי שלא להעבירו לאחר לצמיתות.
יחד עם זאת קיימים מצבים בהם תחושת הצדק לא תאפשר לבית המשפט לקבוע היעדרותם של זכויות.
לדוגמא ב-ע"א 32/77 אליסף טבולצקי נ' בית כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3) נאמר "לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש, ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה". (ההדגשות אינן במקור).

כלומר,במצבים בהם פלוני התגורר בנכס או עשה בו שימוש במשך זמן ממושך והשקיע מכספו בהשבחת הנכס וטיפוחו ובעליו של הנכס שתק במשך עשרות שנים, ולא הביע מחאה ולא עשה כל צעד אשר עשוי היה לרמז כי מעשיו של פלוני הם אינם לרוחו עשוי בית המשפט לקבוע כי אכן ניתנה רשות שימוש בנכס למרות שהייתה ללא תמורה, הסכם או רישום.
יחד עם זאת, כאמור לעיל בית המשפט לא ימהר לקבוע כך וקיימת פסיקה ענפה בה שלל בית המשפט קיומן של זכויות למרות שהשימוש נעשה במשך זמן רב תוך השקעת משאבים והסתמכות וגם אם נמצא כי המשתמש השתמש בנכס בתום לב ובאמון מלא כי יכול לעשות כן.
דוגמא לכך ניתן למצוא ב ע"א 618/05 שם דובר על משתמש שהחכיר קרקע לצרכי מהמנהל ובנה עליה מפעל לתקופה של שנתיים. לאחר תום התקופה המשיך לעשות שימוש בקרקע במשך 40 שנה, במהלך התקופה הרחיב את המפעל והשקיע בו כספים ומאמצים ואף קיבל פיצויים בגין סלילת כביש שאילצה שאילצה אותו לבנות מחדש גדר שבנה אשר היקפה את המפעל. עבור 30 שנה בוצעה הפקעה נוספת והמשתמש דרש פיצויים בגין פגיעה בפרנסתו.
בית המשפט קבע מפי השופט ג'וברין כי "מדובר ברישיון הדיר שבוטל עם ההכרזה על הפקעת השטח או למצער מהיום בו הודיעה המשיבה למערער על כוונתה להפקיע את השטח. רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטולו, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.
כלומר, למרות שהשקיע משאבים ולמרות הסתמכותו במשך 40 שנה הכלל המנחה הוא כי במצב דברים בו מדובר ברשות היא ניתנת לביטול בכל עת.
עוד נקבע כי הפיצוי לבר- רשות בגין ביטול הרשות יינתן בגין השקעתו בנכס ולא בגין אובדן פרנסתו.
פסיקה מקבילה ניתן למצוא גם במצב דברים בו מדובר על בר רשות אשר הרשות שניתנה הייתה למגורים ובקשת המבקשים הייתה לדיור חליפי. (ראה בע"מ 8321/07)

לסיכום
במצב דברים בו קיימת מחלוקת בין בר רשות לבעלים הרשומים של הנכס על בית המשפט לאזן בין זכותו של בעל הנכס בקניינו תוך שימת דגש על כך שמדובר בזכות חוקית-על חוקתית למול שיקולים של צדק.
רק במקרים בהם נצדק נפגע במידה שהדעת אינה יכולה לשאת ישקול בית המשפט מתן פיצויים תוך שמירה על קדושת קניינו של הפרט


 
רמת גן: רח' בן גוריון 2, (מגדל ב.ס.ר 1)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
www.taxlawyers.co.il    

תגובות הגולשים - 1 תגובות

הוספת תגובה

שם:
נושא:
תוכן: